Сдвинуть недвижимость

В Европе лизинг коммерческой недвижимости является одним из основных направлений в области финансовой аренды. В различных странах процент подобных лизинговых операций (от всех активов компаний) на рынке варьируется, но практически везде лизинг недвижимости входит в Top-5 по оборотам, и почти 40% всей реализуемой недвижимости приобретается именно через лизинг.

«В структуре рынка лизинга в европейских странах сегмент недвижимости занимает от 10 до 20%, но стоит учитывать, что значительная часть сделок там — сделки с физическими лицами и с объектами жилого назначения», — отмечает генеральный директор компании ОАО ВТБ Лизинг Андрей Коноплев. «По данным холдинга UniCreditLeasing S.p.A., в Италии данный вид финансовой аренды занимает одно из первых мест в портфеле лизинговых компаний, — рассказывает директор департамента лизинговых продаж «ЮниКредит Лизинг» Александр Клюев. — В России лизинг недвижимости развит слабо, однако считается выгодным и перспективным бизнесом». «В России лизинг недвижимости практически только начинает развиваться, — подтверждает вице-президент департамента по работе с крупнейшими корпоративными клиентами ЗАО «Сбербанк Лизинг» Мария Шагурина. — До кризиса 2008 г. в этом инструменте финансирования не было острой потребности: рынок недвижимости бурно рос, банки активно выдавали «короткие», 3-5-летние кредиты под новое строительство и затем охотно их рефинансировали». Тогда у рынка просто не было нужды в более сложном инструменте финансирования, каким является лизинг. В кризис ситуация коренным образом изменилась. В условиях дефицита ликвидности и резкого падения цен на недвижимость рефинансировать полученные ранее «короткие» кредиты стало невозможно, и у девелоперов возникли серьезные сложности как с завершением уже начатого строительства, так и с получением финансирования для нового. «В этих условиях лизинг показал свою эффективность для тех, кто воспользовался им, став серьезным рычагом ускорения выхода из кризиса. И не случайно именно «Сбербанк Лизинг» стал фактически пионером на этом направлении: «длинными» деньгами и до кризиса, а уж тем более после могла располагать только мощная финансовая структура с госучастием», — подчеркивает Мария Шагурина.

Налоговая оптимизация

Объектами долгосрочной финансовой аренды могут являться отдельно стоящие здания и сооружения, нежилые помещения, создаваемые объекты недвижимого имущества, находящиеся в завершающейся стадии строительства. Они должны иметь статус коммерческой недвижимости и образовывать юридически выделяемое целое имущество, например офисы, торговые площади, АЗС и т. д. «Так же, как и при лизинге движимого имущества, в соответствии с заявкой клиента «ЮниКредит Лизинг» приобретает в собственность указанный лизингополучателем объект недвижимости у определенного им продавца и предоставляет лизингополучателю за плату во временное владение и пользование с переходом к лизингополучателю права собственности после окончания срока лизинга», — объясняет механизм Александр Клюев. Существует еще и такая разновидность лизинга недвижимости, как возвратный лизинг, при котором продавцом объекта недвижимости выступает сам лизингополучатель, затем оформляющий данный объект в лизинг. Таким образом, схема возвратного лизинга позволяет лизингополучателю иметь долгосрочное финансирование путем продажи принадлежащего ему недвижимого имущества. Растущий в последнее время интерес к лизингу зданий и сооружений среди компаний абсолютно понятен. Помимо серьезных изменений, произошедших на рынке после кризиса (о них уже было сказано выше), использование лизинга недвижимости дает значимый экономический эффект для предприятий. В первую очередь речь идет о получении долгосрочного финансирования. Кроме того, лизинговые платежи в полном объеме включаются в состав затрат, относимых на себестоимость у лизингополучателя. Таким образом, уменьшается налогооблагаемая база по налогу на прибыль. Сокращаются расходы по уплате налога на имущество в связи с применением коэффициента ускоренной амортизации до 3. Срок договора лизинга рассчитывается таким образом, чтобы к моменту его истечения балансовая стоимость объекта недвижимости для целей бухгалтерского учета была близкой к нулю, то есть в течение срока лизинга производится полная бухгалтерская амортизация имущества. Это позволяет лизингополучателю и лизинговой компании избежать дополнительных расходов по уплате налогов при передаче по окончании срока лизинга объекта недвижимости в собственность лизингополучателя.

«Серые» схемы

«К проблемным вопросам в оформлении сделок по лизингу недвижимости можно отнести законодательный запрет на финансовую аренду земли в России, а также теневые схемы продаж, используемые из-за того, что рыночная стоимость объекта недвижимости зачастую не соответствует той стоимости, по которой он учитывается на балансе продавца», — рассказывает Александр Клюев. Многие продавцы недвижимости стараются уйти от заключения договора купли-продажи с указанием рыночной стоимости, так как при подобной схеме у них возникает обязанность выплатить налог на прибыль на разницу между рыночной и балансовой стоимостью. Лизинговые компании могут проводить только прозрачные сделки, которые зачастую невозможно заключить именно по причине того, что продавец уклоняется от уплаты налогов. «Полагаем, что в будущем, по мере развития прозрачного, цивилизованного рынка недвижимости, процент лизинговых сделок в этой области будет только расти, отвечая современным потребностям крупных компаний работать открыто и «по-белому», с надежными и стабильными партнерами», — надеется Александр Клюев.

«Пока я не вижу объективных препятствий для развития этого сегмента рынка, — высказывает свою точку зрения Мария Шагурина. — Есть психологические трудности: ведь лизинг объективно является более сложным, комплексным инструментом, нежели кредит». По ее словам, для сравнительного анализа эффективности лизинговой сделки необходимо учитывать целый ряд факторов — и график лизинговых платежей, и передачу объекта лизинга в конце срока действия договора на баланс лизингополучателя по остаточной стоимости, и возможность применения коэффициента ускоренной амортизации, и отсроченную во времени уплату налога на прибыль. Это своего рода «высшая математика» в экономике, она требует квалифицированных кадров. Психологически сложным для многих девелоперов также является и тот факт, что лизинг предполагает передачу титула собственности лизингодателю на время действия договора.

Лишь бы не было волны

Поскольку лизинг недвижимости фактически начал развиваться в России только в последние два года, опрошенные «Ко» эксперты затруднились оценить его точные объемы. В «Сбербанк Лизинг» полагают, что этот сегмент можно оценить на уровне $1—2 млрд в год. «Недвижимость заняла 3,2% (по объемам нового бизнеса) в структуре рынка лизинга России в 2010 г., двумя годами ранее этот показатель не превышал 2%», — приводит свои данные Андрей Коноплев. Но говорить о перспективах взрывного роста этого сегмента было бы не совсем правильно, отмечает Мария Шагурина: лизинг экономически оправдан далеко не для всех объектов недвижимости. Он эффективен прежде всего для крупных объектов коммерческой недвижимости, которые уже приносят рентный доход или только вводятся в эксплуатацию. Что же касается перспектив, то в случае сохранения стабильности на рынке можно ожидать существенного укрепления лизинга недвижимости. Если же в ближайшее время мы вновь столкнемся с кризисом ликвидности и, как следствие, с дефицитом «длинных» денег, то о лизинге недвижимости на какое-то время придется забыть. Однако этот инструмент уже доказал свою эффективность в посткризисной экономике, и в долгосрочной перспективе он обязательно займет заметную долю рынка финансирования.

Александр Клюев, директор департамента лизинговых продаж «ЮниКредит Лизинг»:

«Лизинг недвижимости — это оптимальное финансовое решение, являющееся достойной альтернативой аренде и кредиту. Эксперты «ЮниКредит Лизинг» обладают обширными знаниями и опытом, что позволяет нам оптимально организовать финансирование как выделенного помещения, так и целого имущественного комплекса. Также наша компания, более пяти лет работающая на рынке лизинга недвижимости, предлагает своим клиентам быстрое и квалифицированное решение вопросов регистрации соответствующих договоров. Кредитный ресурс компании позволяет заключать сделки на срок 7—10 лет, оптимальный для подобного вида операций».

Андрей Коноплев, генеральный директор компании «ОАО ВТБ Лизинг»:

«ВТБ Лизинг» является универсальной лизинговой компанией, лидером российского рынка по объему лизингового портфеля. Лизинг недвижимости, занимая значительное место в мировом лизинге, на постсоветском пространстве начинает зарождаться и представлен пока разовыми сделками. По нашим прогнозам, планируется рост спроса в сегменте лизинга недвижимости».

Максим ЛОГВИНОВ