Технологии рынка: кран взаймы

Лизинг — нечто среднее между обычной арендой и традиционным кредитованием. Основное преимущество — свободное использование объектов аренды с извлечением из них или с их помощью прибыли и возможностью выкупа этих объектов по остаточной стоимости в конце срока действия договора. Для предпринимателей главная привлекательность лизинга заключается в оптимизации налогообложения. Правда, государство, по понятным причинам не заинтересованное в сокращении налогооблагаемой базы, не пускает эту сферу на самотек — на Западе не утихают дискуссии о природе лизинга и его регулировании, включая налогообложение, банкротство, учет и отчетность. Тем не менее это не мешает лизингу бурно развиваться, в том числе в строительной индустрии и сфере недвижимости. В последние годы лизинг стал заявлять о себе и в России.

Мокрое кредитование

«Лизинг в широком смысле объединяет все виды операций по предоставлению имущества в аренду, в узком — под ним понимают сдачу собственником в аренду имущества нанимателю для производительного использования с условием сохранения прав собственности на это имущество у арендодателя до окончания срока договора лизинга, — объясняет Александр Осипов, советник генерального директора «Пересвет-Инвест». — Это кредит, в котором традиционная денежная ссуда заменяется видом имущественного найма. Обычно лизингодатель приобретает по согласованию с лизингополучателем требуемое имущество по полной стоимости у производителя либо поставщика оборудования и после его передачи арендатору получает за его использование лизинговые платежи».

Лизинговые сделки могут осуществляться в различных формах, основными из которых являются финансовый и оперативный лизинг, продолжает специалист. При финансовом лизинге срок аренды сопоставим с продолжительностью эксплуатационного срока оборудования, и по его окончанию имущество по остаточной стоимости продается арендатору. При оперативном после относительно короткого срока аренды имущество возвращается лизингодателю, который ищет нового арендатора. Различают также «мокрый» лизинг (лизингодатель обязан нести расходы по техническому обслуживанию и сервису оборудования) и «чистый» лизинг (лизингополучатель занят профилактикой и текущим ремонтом).

У лизинга, подчеркивает Александр Осипов, есть несколько преимуществ. Во-первых, он уменьшает риск для кредитного института (за лизингодателем сохраняется право собственности на имущество, а значит, не требуются дополнительные залоговые и финансовые гарантии, исчезает необходимость контроля целевого использования займа). Во-вторых, он облегчает доступ лизингополучателю к новому оборудованию при одновременной возможности снижения объема налогооблагаемой базы. В-третьих, увеличивая производство и сбыт, способствует росту валового продукта.

В большинстве экономически развитых стран с учетом данного эффекта разрабатываются законодательные акты, способствующие стимулированию развития лизинга. Принимаются подобные меры и в России. В частности, в соответствии с постановлением правительства РФ от 27.06.1996 № 752 (ред. от 6.06.2002) «О государственной поддержке развития лизинговой деятельности в РФ» при покупке нового оборудования лизингодатель пользуется налоговой скидкой на инвестиции и ускоренной амортизацией, что дает ему возможность снижать размер платежей «пользователей». Правда, в отличие от большинства развитых стран, где поощрение лизинга — это форма стимулирования спроса на машиностроительную продукцию собственного производства, в России большой объем сделок приходится на импортное оборудование, поскольку оно превосходит российское по ряду важнейших характеристик, замечает эксперт.

Борис Курцман, гендиректор компании «Глобус-Лизинг», однозначно называет российское законодательство доброжелательным по отношению к этому инструменту: «Российский закон о лизинге лучший в Европе, и Налоговый кодекс тоже неплохой. Проблемы возникают из-за того, что законы не всегда одинаково трактуются фискальными органами и лизинговыми компаниями».

Интересы бизнесменов в Совете Федерации, Госдуме и Министерстве финансов отстаивает Российская ассоциации лизинговых компаний (Рослизинг). Ее председатель Елена Скрынник считает, что за последние годы уже накоплен достаточный правовой опыт по различным аспектам лизинговой деятельности для принятия новой редакции закона, которая соответствовала бы веяниям времени.

Лизинг с большой дороги

В странах Западной Европы, Северной Америки и Юго-Восточной Азии лизинг энергично развивается в строительной индустрии и сфере коммерческой недвижимости. В ряде стран, например в Португалии, лизинг охватывает и жилую недвижимость. Это подтверждает Аркадий Герасенко, гендиректор ING Lease (Россия): «Во многих западных странах, в частности, пользуется особой популярностью лизинг недвижимости. Обеспечение в виде недвижимости лучше защищает кредитора в долгосрочном соотношении loan-to-value (LTV, коэффициент соотношения непогашенной части кредита и рыночной стоимости актива). Кроме того, наличие недвижимости в лизинговом портфеле привносит элемент долгосрочной стабильности, так как доходы прогнозируются на более длительный промежуток времени. Наконец, в некоторых странах (например, в Италии) к сделкам по лизингу недвижимости применяются дополнительные, в том числе налоговые, льготы, что делает этот вид финансирования еще более интересным для лизингополучателей по сравнению с обычным банковским кредитованием. Естественно, речь идет о ликвидной недвижимости: офисных зданиях, торговых площадях, складских помещениях. А вот специализированные промышленные активы или, например, автосалоны не слишком популярны — «пересдать» это имущество кому-нибудь другому затруднительно».

Как пишет журнал California Builder and Engineer, в американской строительной индустрии лизинг сейчас максимально востребован, чему среди прочего способствует и спад в экономике. Строители благодаря лизингу могут заниматься долгосрочными проектами, укладываясь в строгие бюджетные рамки. Это важно, ведь строительная техника может стоить от 15 000 до 100 000 долл. и более. По итогам прошлого года лизинг строительного оборудования/техники в США увеличился почти на 2%. Лизинг позволяет строительной организации оперативно менять технику в зависимости от объекта и сложности работы, а также заказывать более современное оборудование. Лизингополучателю такая схема удобна и тем, что в данном случае действует амортизация, позволяющая сокращать налоговое бремя и в конечном счете выкупать технику по бросовой цене. В лизинг можно взять все: бульдозеры, краны, бетономешалки.

В США лизинговые контракты в строительстве обычно заключаются на 2-5 лет. Наниматель имущества по договору лизинга выплачивает лизингодателю оговоренную в контракте ежемесячную плату. Лизинговая компания для приобретения строительной техники берет кредит в банке.

В последние годы лизингом все чаще занимаются непосредственно банки или аффилированные с ними структуры. В США лизингополучатель отвечает за сохранность техники, которую он, как правило, должен застраховать за свой счет. Строительная фирма может сама выбрать у продавца/производителя то или иное оборудование, договориться о его цене, а затем уже обратиться в лизинговую компанию за поддержкой. Та, в свою очередь, покупает выбранное оборудование и сдает его в аренду строительной организации. В дальнейшем строитель имеет три возможности: пролонгировать договор, вернуть оборудование, выкупить его по реальной/остаточной стоимости.

Журнал Business Week рассказывает, как Стив Хоган, исполнительный директор NPPHA, контролируемой государством организации, занимающейся в штате Колорадо строительством платной автомобильной дороги и задолжавшей в 2005 г. 416 млн долл., нашел выход из положения. С новыми кредитами у компании возникли проблемы, однако в начале 2007 г. Хоган получил интересное предложение от банкиров, предлагавших помочь при условии сдачи шоссе в аренду по договору лизинга частным инвесторам. И действительно, после положительного ответа Хогана сразу посыпались письма со всего света от частных инвестиционных фирм, которых заинтересовал проект, позволяющий в будущем гарантированно получать большие деньги. Лизинг в данном случае устроил все стороны. Автомобилисты в конечном счете перестали мучиться в пробках и получили отличную магистраль, а банкирам, строителям, инвесторам в карманы потекли проценты, прибыли, платежи.

В последние годы частные инвесторы проявляют интерес к аэропортам, мостам, гаражам, паркингам, водопроводам и прочим объектам и системам общественной инфраструктуры и коммунального хозяйства. В то же время инвестиции в общественную инфраструктуру имеют свои особенности, пишет Business Week. В отличие от вложений в традиционные объекты, которые окупаются максимум за 5-10 лет, здесь сроки окупаемости могут составлять десятки лет, хотя и при незначительных рисках. Поэтому и договорные сроки лизинга общественных объектов/систем достигают 75-99 лет.

Справедливости ради стоит сказать, что малообеспеченные американцы, в том числе автомобилисты, конечно, не в восторге от передачи социальных систем (например, дорог) на откуп частникам, имеющим склонность завышать расценки.

Бурная экспансия

В России рынок лизинговых услуг ежегодно демонстрирует двукратный рост. Если, к примеру, в 2005 г. его объем составил 8 млрд долл., то в 2006 г. — уже 14 млрд долл. А в прошлом году согласно данным «Эксперт РА» рынок лизинга увеличился в 2,6 раза и достиг 39 млрд долл.

По оценке Александра Осипова, с учетом высокого уровня износа техники в России лизинг имеет большой потенциал. Развитию этой сферы способствует рост реального сектора экономики и, как следствие, острая потребность в обновлении основных фондов. Предприятия стали в два раза чаще использовать этот финансовый инструмент как основной, о чем свидетельствует увеличение доли лизинга в общем объеме инвестиций с 8% в 2006 г. до 16% в 2007 г., а также доли лизинга в объеме ВВП с 1,5% в 2006 г. до 3,1% в 2007 г.

Из особенностей российского лизинга специалист обращает внимание на тот факт, что развитие лизинга в стране пошло в основном по направлению создания банками дочерних лизинговых компаний. Однако степень его роста совершенно недостаточна, поскольку не позволяет вывести многие промышленные отрасли из кризиса.

Из наиболее значимых событий минувшего года Осипов отмечает активную региональную экспансию лизинговых компаний, усиление конкуренции и концентрацию ключевых игроков. Процесс экспансии в регионы, по его прогнозам, продолжится и в 2008 г. Наиболее активно будут стараться захватить рынок крупные универсальные компании, используя свои ресурсы, опыт, эффективные технологии работы и высокую степень автоматизации бизнеса.

Первые ласточки

Распространяется лизинг и в сфере коммерческой недвижимости. Однако здесь его доля, по данным «Эксперт РА», пока составляет всего лишь 1,5% от всего объема лизинга. В дальнейшем, утверждает Алексей Бужбецкий, начальник отдела рекламы и продвижения Лизинговой компании «Уралсиб», объем лизинга объектов коммерческой недвижимости будет расти ускоренными темпами и в 2008 г. превысит 1,3 млрд долл. Реальный объем рынка, по его оценке, вырастет еще больше, но о некоторых сделках лизинговые компании по различным причинам умалчивают. В структуре спроса возрастет доля региональных сделок с предприятиями сегмента малого и среднего бизнеса.

Такой рост эксперты объясняют огромным спросом на объекты недвижимости, высокой стоимостью аренды и увеличением потребностей предприятий малого и среднего бизнеса. Предметом лизинга в данном случае выступают офисные здания/помещения, складские сооружения, торгово-развлекательные центры, магазины и проч.

В то же время, как подмечает Аркадий Герасенко, говорить о лизинге в сфере российской недвижимости и каких-то его особенностях можно только на уровне теории. «Слишком мал рынок и сделки можно пересчитать по пальцам, — мотивирует он. — Например, нашей компании потребовалось три года, для того чтобы закрыть проект по финансовому лизингу недвижимости на сумму в несколько десятков миллионов долларов. И в данном сегменте это была, пожалуй, крупнейшая рыночная сделка. Возможно, малое количество сделок по лизингу недвижимости и является их российской особенностью».

«В развитых странах, — продолжает эксперт, — на лизинг недвижимости приходится до 15-20% всего объема лизинга, в России — приблизительно 2%. Дело в том, что здесь нужны длинные деньги. В данном случае это проблема № 1. Длинные деньги есть у западных банков, но рисковать большими суммами при существующих проблемах с возмещением НДС берутся далеко не все. Это проблема № 2. Ряд вопросов существует и в других областях налогообложения и гражданского законодательства, что при значительных инвестициях создает дополнительные риски для лизингодателя. Думаю, что ключевым посылом к развитию рынка финансирования недвижимости через механизм лизинга в России является стабилизация налогового режима в этой области, в первую очередь порядка администрирования НДС. Интерес у инвесторов есть — нужно только правильно им воспользоваться».

Михаил Викторов, генеральный директор Российского союза строителей (РСС), не может припомнить массовых примеров лизинга в сфере недвижимости. В то же время он отмечает, что в коммерческой недвижимости просматривается тенденция роста лизинговых сделок, когда, к примеру, офис приобретается не в собственность и не в обычную аренду, а именно на условиях аренды с последующим правом выкупа. Понятно, что в данном случае арендный платеж выше среднерыночной арендной ставки за счет всех лизинговых составляющих. Но данные Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН, входит в состав РСС) подтверждают: такой подход все же выгоден, особенно в условиях роста цен на недвижимость и сохраняющегося дефицита площадей в ряде секторов коммерческой недвижимости. Статистика РСС свидетельствует о том, что по этой схеме заключаются приблизительно 10% сделок. В основном пока это удел только крупных регионов, таких как Москва и Санкт-Петербург, подчеркивает Михаил Викторов.

Валентин Карнарук, старший менеджер «Глобус-Лизинга», среди препятствий лизингу в сфере недвижимости помимо прочего видит дефицит пригодных для этих целей объектов. Продавцы ликвидной недвижимости (включая землю) диктуют условия, и конкуренция зачастую возникает между покупателями. И покупатели, использующие легальные способы оплаты, оказываются не в лучшем положении. Корень зла — в несоответствии балансовой стоимости большинства объектов недвижимости рыночной цене.

Выгода лизинга недвижимости, по мнению эксперта, состоит в том, что объект переходит в собственность лизингополучателя после полного расчета с лизинговой компанией. Это означает, что у предприятий появляется возможность сэкономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. Кроме того, НДС, уплаченный в составе лизинговых платежей, возвращается предприятию.

«Говоря о привлекательности лизинга в сфере недвижимости, — подчеркивает Алексей Бужбецкий, — необходимо выделить несколько ключевых аспектов его применения. Прежде всего лизинг — это финансовый инструмент для приобретения объектов коммерческой недвижимости: торговых, складских, офисных помещений. Минимальные требования к лизингополучателю, отсутствие залога, минимальный первоначальный платеж и длительный срок лизинга объектов недвижимости делают его доступным и привлекательным как для крупных компаний, так и для предприятий малого и среднего бизнеса».

«Помимо этого, — продолжает эксперт, — лизинг является дополнительным способом внешнего привлечения финансовых ресурсов и пополнения оборотных средств без увеличения долговой нагрузки. Важно отметить, что на этапе строительства лизинг не применяется, однако наиболее продвинутые лизинговые компании при банках могут предложить своим клиентам комбинированные финансовые решения: на этапе строительства предоставить банковский кредит или выступить в качестве партнера-инвестора, а впоследствии выкупить готовый объект и передать его в лизинг».

Юрий Айдаров, замначальника отдела лизинга оборудования и спецтехники «Экспо-Лизинга», перечисляет неоспоримые, на его взгляд, преимущества: «Это прежде всего возможность приобретения объекта недвижимости без крупных единовременных затрат. Кроме того, лизинг позволяет использовать имущество без риска досрочного прекращения договора. То есть не надо опасаться смены собственника, его отказа от продления договора, увеличения арендных платежей или выселения. Размер лизинговых платежей чуть выше размера арендных платежей за аналогичную недвижимость, но зато в конце срока договора арендатор становится собственником здания. Лизинг не отягощает баланс предприятия, поскольку имущество находится на балансе лизинговой компании, и не снижает его кредитную привлекательность. Возможно применение механизма ускоренной амортизации с повышенным коэффициентом, в результате чего арендатор получает в собственность практически полностью амортизированное имущество, обладающее высокой рыночной стоимостью. Помимо этого лизинг подразумевает более лояльный подход к клиенту по сравнению с обычным кредитованием. В данном случае не требуется залога имущества, поскольку достаточным обеспечением служит сам предмет лизинга».

Среди факторов, которые ограничивают развитие лизинга недвижимости и в Москве, и в регионах, Алексей Бужбецкий называет преобладание спроса над предложением, недостаток опыта и квалифицированных специалистов в этой области, а также вопросы законодательного характера и налогообложения. «В процессе работы мы сталкивались, в частности, с тем, что продавцом объекта выступают несколько физических лиц, или предыдущим собственником была осуществлена юридически не оформленная перепланировка, или права на земельный участок, на котором расположен объект, также не оформлены должным образом», — рассказывает Бужбецкий.

Не хватает чистоты

По оценке Александра Осипова, лизинг строительного оборудования занимает сейчас 3-4-е место в рейтинге отраслей, уступая лизингу транспортной техники (автомобильной, авиационной, железнодорожной и морских и речных судов), сельскохозяйственной техники и телекоммуникаций.

Лизинг в строительстве с точки зрения приобретения техники, утверждает Михаил Викторов, достаточно широко распространен. В течение семи лет аналитики ЭСОН проводили исследование строительных компаний, по результатам которого выяснилось, что 60-70% крупных и средних российских фирм используют лизинговые схемы приобретения машин и оборудования.

Строителям, как и представителям других секторов экономики, лизинг выгоден возможностью ускоренной амортизации арендуемого оборудования. А поскольку, допустим, возведение обычного типового многоквартирного дома занимает около 2,5 года, то и договор лизинга заключается приблизительно на этот срок — за это время лизингодатель успевает списать со своего баланса технику, а строительная фирма (лизингополучатель) — получить ее с минимальной стоимостью. Соответственно, и налог на приобретенное имущество (технику) строительная организация платит незначительный. Естественно, объясняет специалист, срок действия договора лизинга зависит от многих обстоятельств, включая возможности и профиль строительной компании, ее бизнес-план и прочее.

Юрий Айдаров в качестве подводных камней лизинга называет неполную юридическую чистоту объекта недвижимости, нежелание продавцов заключать сделки на полную сумму, использование схемы покупки юридического лица вместе со зданием, что неприемлемо для лизинга, а также использование офшорных схем. Кроме того, по его мнению, проблемой является невозможность передачи здания в лизинг на этапе строительства, до ввода в эксплуатацию.

Он считает, что для прорыва в развитии лизинга надо привести нормативную базу к единым стандартам, уйти от схем, позволяющих занижать стоимость объектов недвижимости, и прекратить бытующую практику необоснованных отказов налоговиков при возмещении НДС.

Говоря об основных проблемах лизинга, Михаил Викторов, в свою очередь, обращает внимание на нестабильность рынка, которая тесно связана с двумя факторами: ростом цен и увеличением банковских процентных ставок. Если в европейских странах изменение цены на 1-2% в год считается весьма заметным, у нас динамика — до 10-20% в год. Вдобавок в последнее время стали расти процентные ставки по кредитам. Поэтому, как никогда, важен фактор стабильности и предсказуемости, подчеркивает эксперт.

Олег ЩЕЛОВ
для Ведомостей