Аренда с возвратом

Сдав в возвратный лизинг недвижимость, компания получает не только значительную экономию на налогах и стоимости финансирования, но и целый «букет» проблем в придачу. Пока такие сделки привлекательны лишь для солидных компаний, имеющих штат квалифицированных юристов и консультантов.

Сделки по возвратному лизингу, или, как еще их называют на западный манер, контракты sale-lease-back, пока не получили широкого распространения на российском рынке. «Далеко не все лизинговые компании предлагают такую услугу своим клиентам», — признается генеральный директор компании «ФинСтройЛизинг» Сергей Кирьянов. И связано это с тем, что очень часто недвижимость является самым дорогостоящим активом компании, а потому организации для привлечения дополнительных средств не всегда прибегают к возвратному лизингу недвижимости. Хотя, в общем-то, схема реализации сделки проста: компания привлекает необходимые оборотные средства, оставаясь пользователем объекта. Для этого она сначала продает недвижимость лизинговой фирме, а та передает объект обратно продавцу, но уже в финансовую аренду (лизинг). «Привлекательность данного вида лизинга очевидна, и при усовершенствовании законодательной базы в части лизинга недвижимости количество сделок будет только расти», — уверен Сергей Кирьянов.

Заметная экономия

В общем-то, возвратный лизинг можно рассматривать как альтернативу получению ссуды в банке. Ведь, продавая здание, офис или цех, компания сразу получает от лизингодателя деньги, ну а потом постепенно возвращает их в виде платежей по лизинговому контракту. В случае с кредитом выходит то же самое, только недвижимость не продают, а оформляют в залог по кредиту. Далее компания получает ссуду, а затем постепенно расплачивается по ней. Так зачем тогда «наворачивать» сложную схему с продажей и лизингом, когда можно оформить простой кредит? Оказывается, в этом есть смысл. «Экономия средств за счет возвратного лизинга по сравнению с кредитованием в банке может составлять от 5% до 20% суммы сделки», — поясняет Сергей Кирьянов. Тогда как недвижимость — объект дорогой, и размер займа получается тоже, в общем-то, приличный. На данный момент на рынке сделки sale-lease-back на суммы менее 500 тыс. долларов не проводятся. А много ли компаний готово отказаться от экономии в 25—100 тыс. долларов?

Более того, для сделок возвратного лизинга недвижимости характерны плюсы обычной финансовой аренды, такие как ускоренная амортизация объекта сделки и возможность списывать лизинговые платежи на расходы. Ускоренная втрое амортизация уменьшает базу по налогу на имущество в три раза быстрее, чем обычно: стоимость объекта лизинга по балансу уменьшается очень быстро. А за то, что по бумагам немного стоит, и налог большой платить не нужно. Что касается списания лизинговых платежей на расходы, то здесь уменьшается база по налогу на прибыль. Чем выше лизинговые платежи, тем меньше платит в бюджет компания.

Тем не менее, несмотря на все плюсы, возвратный лизинг недвижимости подходит далеко не всем фирмам. «Возвратный лизинг предпочтительнее прежде всего для тех компаний, которые срочно нуждаются в оборотных средствах, — объясняет Сергей Кирьянов. — Поскольку организация, не отвлекая из оборота собственные средства, получает дополнительные деньги от лизингодателя в размере от 70% до 100% остаточной стоимости имущества, направляя их либо на техническое переоснащение производства, либо на текущие нужды предприятия».

Как упоминалось выше, сделки sale-lease-back заключаются лишь на крупные суммы — не менее 500 тыс. долларов. Например, в 2005 году Олег Тиньков в рамках сделки по возвратному лизингу недвижимости продал фонду «Коммерческая недвижимость» один из своих столичных ресторанов. Аренду оформили на 10 лет, а сумма контракта оценивалась экспертами в 5—5,5 млн. долларов. Стоимость контракта sale-lease-back «Коммерческой недвижимости» с торговой компанией DOMO в Казани местные девелоперы оценивают в 30 млн. долларов. Не менее значительные цифры фигурируют в гостиничном бизнесе. Контракт возвратного лизинга между Heliopark Group и London & Regional Properties оценивается экспертами в 20 млн. долларов.

Но почему контракты заключаются только на крупные суммы? Ведь тому же малому предприятию, которому в банке кредит получить очень сложно, будет удобно получить деньги, продав лизинговой компании свою недвижимость. Однако, к сожалению, сделки sale-lease-back слишком сложны в оформлении и даже опасны для малого бизнеса. Осилить возвратный лизинг недвижимости по зубам лишь крупной компании, да и лизингодатели не горят желанием «возиться» с мелкими контрактами.

Проблемы на любой вкус

Все дело в том, что развитие возвратного лизинга недвижимости сдерживает отношение налоговых органов, которые, как отмечает пресс-секретарь компании «Домострой» Елена Буравцова, могут усмотреть здесь схему ухода от налогов и легализацию доходов, полученных незаконным путем. «Сложилось мнение, что сделки возвратного лизинга проводятся для экономии на налогах, поэтому они тщательно проверяются, — рассказывает Елена Буравцова. — Сделку легко могут признать экономически необоснованной». Это значит, что фискалы вешают на контракт ярлык «уклонение от налогов» и обвиняют участников в том, что они все затеяли не ради развития своего бизнеса, а чтобы меньше уплатить в бюджет. «В этом случае лизинговой компании отказывают в возмещении НДС или доначисляют налоговые платежи с учетом штрафов, а клиент компенсирует лизингодателю расходы по сделке и теряет право на ускоренную амортизацию и уменьшение налогооблагаемой базы», — поясняет Елена Буравцова.

Еще один фактор, который негативно влияет на популярность sale-lease-back, — состояние сектора коммерческой недвижимости. «Рынок коммерческой недвижимости сегодня — это рынок продавца, — объясняет Елена Буравцова. — Компания, имея помещение в собственности, может получить кредит под залог недвижимости на достаточно хороших условиях». А сделки sale-lease-back — это финансовая «скорая помощь», позволяющая высвободить дополнительные оборотные средства.

А еще сделки возвратного лизинга недвижимости очень сложны в оформлении. «Например, при заключении договора возвратного лизинга недвижимость организации переходит в собственность лизинговой компании и, соответственно, нуждается в государственной регистрации, — рассказывает Сергей Кирьянов из компании «ФинСтройЛизинг». — Эта процедура у российских предприятий вызывает много вопросов, поскольку инвентарный учет отлажен, как правило, ненадлежащим образом». Зачастую в процессе регистрации сделок с недвижимостью возникают противоречия между данными, представленными в устаревших документах, и информацией, существующей по факту совершения сделки, что ведет к бюрократическим проволочкам. Решение описанной проблемы кроется в более тщательной проверке правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, поясняет Сергей Кирьянов.

Еще одна проблема, которую хотелось бы отметить, — то, что согласно федеральному закону о лизинге земельные участки не могут являться предметом сделки. «С другой стороны, в соответствии с Гражданским кодексом РФ покупатель недвижимости обязан также приобрести или арендовать территорию, на которой расположено здание либо помещение, — рассказывает Сергей Кирьянов. — Складывается ситуация, при которой лизинговая компания должна купить землю, но сдавать ее в лизинг она не имеет права». На практике лизингодатели обходятся двумя способами: участок либо покупается и передается в обычную аренду, либо арендуется и передается в субаренду.

Стоп, захватчик, или защита от рейдера

Но есть в этой бочке дегтя своя ложечка меда. При использовании возвратного лизинга недвижимости у компании может возникнуть масса проблем с налоговиками, документами и регистрацией сделки, зато с рейдерами трудностей у лизингополучателя не будет. «При сделке возвратного лизинга недвижимость на время переходит в собственность лизинговой компании, поэтому она надежно защищена от внешних посягательств, в том числе и от недружественных поглощений», — уверяет Сергей Кирьянов из компании «ФинСтройЛизинг». С ним согласна Елена Буравцова из компании «Домострой». Она тоже считает, что возвратный лизинг можно рассматривать как защиту от недружественных поглощений. «В этом случае необходимо лишь наличие надежной и лояльной лизинговой компании, которая приобретет в собственность объект с последующей передачей его в лизинг продавцу», — добавляет Елена Буравцова.

Хотя, как отметил эксперт департамента корпоративных финансов инвестиционной компании «Финам» Роман Семчишин, возвратный лизинг недвижимости не является в области защиты активов от внешних посягательств чем-то уж совсем эксклюзивным. «Если объект недвижимости находится в собственности эффективного собственника, а история возникновения его права на объект прозрачна и легитимна и в компании работают вменяемые сотрудники, то рейд подобных объектов невозможен по сути», — уверен Роман Семчишин. Сделка sale-lease-back не подразумевает продажу дружественной компании или залоговые обременения. Реализация объекта производится тому, кому это необходимо, залог имущества недопустим по определению, а обременение возникает со стороны арендатора помещения после продажи. То есть бывший собственник «садится» на длинный договор с прописанными взаимными гарантиями и обеспечительными мерами. Поэтому, по мнению Романа Семчишина, в теории sale-lease-back может выступать такой же защитой от рейда, как и любая «перекидка» (перепродажа объекта промежуточному собственнику), просто потому, что в схеме присутствует продажа недвижимости и, соответственно, появляется «добросовестный приобретатель», к которому рейдерам трудно «подкопаться».

Василий ЛЬВОВ