Розалия Миндарова: Лизинг недвижимости — от производственных цехов до апартаментов

Лизинг недвижимости пока достаточно редкий продукт, хотя запросов на него с каждым месяцем все больше.

Портал Allleasing систематизировал вопросы, которые возникают у предпринимателей, обращающихся к заявками на лизинг недвижимости, и адресовал их Розалии Миндаровой, руководителю отдела дистанционных продаж компании «Лизинг-Трейд».

По рэнкингу РА Эксперт компания «Лизинг-Трейд» занимает 1 место по новому бизнесу среди лизингодателей в области.

— В чем специфика сделок с объектами недвижимости? Если сравнивать, например, с оборудованием?

— Лизинг недвижимости — сложный комплексный продукт с многоуровневой проверкой, так как помимо проведения стандартных лизинговых процедур требуется полная юридическая экспертиза недвижимости и обязательная регистрация в Росреестре. Также после оформления сделки необходимо профессиональное сопровождение договоров лизинга недвижимости, ведь здесь тоже есть множество особенностей — начиная от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями и заканчивая выкупом имущества. Именно поэтому на рынке так мало компаний, обладающих экспертностью в этом сегменте. Мы же имеем большой опыт проведения и сопровождения таких сделок, в том числе полностью удаленно с возможностью подписания по ЭЦП.

— Какой пакет документов требуется для подтверждения юридической чистоты предмета лизинга?

— В данном случае, многое зависит от того, к какому типу относится недвижимость — к первичному или вторичному рынку. С первичной недвижимостью все просто: от застройщика запрашиваются типовые документы, список минимальный. Со вторичной недвижимостью сложнее, всё зависит от того, кто является продавцом — физическое или юридическое лицо. В стандартный пакет документов входят: выписка из ЕГРН, документы основания права собственности и платежные документы к ним, в большинстве случаев, это — договор купли-продажи, передаточный акт и платежные поручения. По запросу юридической службы могут быть запрошены иные документы, необходимые для проведения юридической экспертизы.

— Влияет ли на стоимость сделки кадастровая стоимость предмета лизинга? Каково в среднем соотношение кадастровой оценки и рыночной стоимости предмета лизинга?

— Кадастровая стоимость не влияет на стоимость сделки, и как правило, она необходима только для расчета налоговой базы. Конечно, в большинстве случаев, рыночная стоимость выше кадастровой, но в практике нашей компании был случай, когда кадастровая стоимость была выше рыночной на 10%. Так что каждый случай индивидуален. Важно отметить, что независимо от способа приобретения имущества (лизинг, коммерческая ипотека, кредит, безналичный расчет) у собственника объекта недвижимости возникает обязательство по оплате имущественного налога с момента приобретения актива.

— Привлекается в ходе реализации сделки независимый оценщик и в каких случаях?

— Независимая оценка — обязательный этап лизинговой сделки с недвижимостью. Как правило, мы привлекаем оценщиков уже после одобрения проекта на этапе формирования договоров. Хочу отметить, что данный этап в нашей компании занимает всего 1-2 дня.

— Что показывает практика Вашей компании — кто и для каких целей приобретает предметы лизинга? Каков процент офисных, производственных и иных помещений?

— Можно разделить лизингополучателей в сегменте недвижимости на несколько категорий. Первая категория — компании, которые хотят перейти от аренды к собственности. Как правило, это клиенты, арендующие офисные и торговые помещения. Вторая категория — клиенты инвестирующие в недвижимость как в надежный актив. И третья категория — это флипперы- клиенты приобретающие недвижимость по невысокой цене с целью дальнейшей перепродажи и получения дохода. Также большая часть лизингополучателей предпочитают лизинг другим способам финансирования из-за возможностей оптимизировать налоги.

— Нередко в заявках встречается просьба приобрети в лизинг квартиру, которую компания хочет использовать как мини-гостиницу для сотрудников. А как проследить — гостиница или квартира для генерального? Да и надо ли? Возможны ли такие сделки и в чем специфика их оформления?

— Мы, как лизинговая компания не видим препятствий и такие сделки пропускаем. Но, в данном случае, могут возникнуть налоговые риски у лизингополучателя, и мы готовы предоставить клиенту развернутую консультацию по этому вопросу.

— Достаточно часто приходят заявки на лизинг недвижимости, которая еще только возводится по ДДУ. Это возможно?

— На самом деле, известно о нескольких случаях реализации подобных сделок в других лизинговых компаниях. Но эти случаи были исключением из правил. Мы же планируем разработать и полноценно вывести на рынок данный продукт уже до конца этого года. Так что в скором времени оформление недвижимости в лизинг по ДДУ будет возможным.

— Требования к финансовой устойчивости компании, которая обращается за лизингом недвижимости. Влияет ли на решение об одобрении тип помещения — производственное для расширения бизнеса или жилое под мини-гостиницу для своих сотрудников?

— Конечно, тип приобретаемой недвижимости влияет на требования к потенциальным лизингополучателям. Подать заявку на лизинг квартиры или апартаментов для проживания сотрудников может юридическое лицо или ИП, ведущее деятельность не менее 12 месяцев и имеющее выручку от 20 млн руб. в год. Производственные помещения мы готовы рассматривать только для лизингополучателей с выручкой от 500 млн руб. в год., либо для повторных клиентов.

— Земельные отношения. Два варианта — земля принадлежит собственнику недвижимости и земля в аренде у последнего. Алгоритм действий при заключении договора лизинга для обоих случаев?

— При проведении сделок оба варианта возможны. В первом случае, лизинговая компания выкупает у продавца земельный участок вместе с объектом недвижимости и передает его в аренду лизингополучателю. Во втором случае (что бывает крайне редко и в случаях когда земля находится в государственной или муниципальной собственности), собственник земельного участка не меняется и на время действия договора лизинга арендатором участка становится лизинговая компания.

— Компания хочет приобрести объект недвижимости, который находится в залоге у банка и будет выставлен на торги. Возможен ли лизинг в этой конструкции.

— На самом деле, это один из самых часто задаваемых вопросов. В данном случае, мы предлагаем клиентам самостоятельно приобрести объект на торгах, и уже после этого оформить возвратный лизинг на приобретенную недвижимость. При этом есть возможность получить предварительное одобрение и лизингополучателя, и самого объекта недвижимости.