Рустем Мухамедов: Недвижимость в лизинг: очевидные достоинства, минимальные риски

Лизинг недвижимости по итогам 2018 года оценивался рейтинговым агентством «Эксперт» более, чем в 80 млрд рублей. Свыше пятидесяти компаний имеют в своем портфеле сделки с недвижимостью. Одним из лидеров этого направления является ГК «РЕГИОН Лизинг». Генеральный директор компании Рустем Мухамедов рассказывает об основных трендах этого развивающегося рынка.

Какую недвижимость приобретают в лизинг?

В портфеле «РЕГИОН Лизинг» представлен весь спектр недвижимости — от небольших производств до складов площадью более 15 000 кв. м. Самые частые запросы наших клиентов связаны с необходимостью расширения складских и производственных помещений.

Однако в последнее время мы отмечаем растущий интерес к лизингу иной коммерческой недвижимости: офисных и торговых объектов. Кризисные настроения на рынке недвижимости и удешевление стоимости квадратного метра подтолкнули спрос. Предприниматели стали проявлять заинтересованность в покупке подобных объектов в лизинг.

Лизинг, в отличие от кредита, позволяет получить более длинное фондирование и тем самым максимально уменьшить лизинговый платеж, приблизив его к арендной ставке. При этом по окончании срока лизинга клиент получает самортизированную недвижимость в собственность по остаточной стоимости.

Для лизинговых компаний недвижимость является привлекательным сегментом, т.к. особых проблем с привлечением финансирования под такие проекты обычно не бывает. Финансирующие банки недвижимость рассматривают как ликвидный залог.

Как оценивается предмет лизинга?

Оценка недвижимости зависит от ее типа. Если предмет лизинга стандартен и понятен, мы выявляем для себя ориентировочную стоимость квадратного метра, используя сравнительный метод оценки. Если недвижимость сложная, например, помещения большого завода, привлекаем профессиональных оценщиков и смотрим аналогичные проекты, профинансированные ранее.

Требования к лизингополучателю и к предмету лизинга

Требования к лизингополучателю формируются, исходя из его финансового состояния, а также стоимости и вида выбранной им недвижимости. В принятии решения о финансировании проекта ключевую роль играет ликвидность предмета лизинга, т.к. в случае дефолта клиента с целью минимизации финансовых потерь лизинговая компания ищет арендаторов на краткосрочную аренду, которая в свою очередь даст время на поиск нового лизингополучателя или покупателя недвижимости.

При принятии решения мы учитываем не только характеристики недвижимости, но и ее географическое положение. Практически все профинансированные нами объекты располагаются в крупных городах.

Ремонт и реконструкция помещений, находящихся в лизинге

Как правило, ремонт и реконструкция недвижимости осуществляются силами и за счет лизингополучателя. Мы не финансируем сделки, в которых предметом лизинга выступает объект в плохом техническом состоянии.

Правовые аспекты сделки по лизингу недвижимости

С юридической точки зрения, сделки по передаче объектов недвижимости в лизинг проходят стандартные этапы регистрации.

Регистрация договора купли-продажи и договора лизинга в качестве обременения — обычная процедура для Росреестра, поэтому проблем с этим не возникает.