Мы Ваша крыша

В 2007 году рынок лизинга недвижимости вырос вдвое. Однако емкость этого бизнеса остается очень низкой, так как проблем не стало меньше. Регистрация сделок продолжает оставаться очень сложной, а продавцы объектов занижают их стоимость по балансу.

Суммарный объем рынка лизинга коммерческой недвижимости в России, по предварительным данным, составил в 2007 году 700 млн долларов, что почти в 2 раза больше, чем в 2006 году, посчитали в лизинговой компании «Уралсиб». Эксперты этой компании полагают, что, несмотря на такой быстрый рост, этот сегмент рынка еще далеко не исчерпал своего потенциала. «Возможность роста рынка обусловлена сверхспросом на объекты недвижимости, высокой стоимостью аренды и ростом потребностей предприятий малого и среднего бизнеса, – объясняют эксперты. – А низкая конкуренция среди лизинговых компаний в этом сегменте объясняется несовершенством российского законодательства и сложностями с рыночной оценкой».

Кроме того, доля сделок с недвижимостью в общем объеме рынка лизинга в России пока незначительна и составляет около 2%, тогда как, для сравнения, в Европе лизинговые сделки с недвижимостью составляют десятую часть от всех контрактов финансовой аренды. «Это связано с характерными для российского рынка недвижимости проблемами, – считают эксперты лизинговой компании «Уралсиб». – Среди этих трудностей – занижение реальной стоимости объектов, их низкая балансовая оценка, а также невозможность передачи в лизинг земельных участков». «Достаточно небольшая доля сделок с недвижимостью в общем портфеле большинства лизинговых компаний связана с тем, что целенаправленно ими большинство компаний занимается с середины 2006 года», – считает Валентин Карнарук, заместитель генерального директора компании «Глобус-Лизинг».

Несмотря на это, объем рынка лизинга объектов коммерческой недвижимости будет расти ускоренными темпами и по итогам текущего года составит 1,3 млрд долларов, уверены эксперты лизинговой компании «Уралсиб». Они предполагают, что реальный объем вырастет еще больше, так как о некоторых сделках компании по различным причинам умалчивают.

А вот у Валентина Карнарука несколько иной взгляд на перспективы: «Относительный рост объема сделок лизинговой компании может достигать и 1000% в год, но только за счет совсем малого объема контрактов по финансовой аренде коммерческой недвижимости в предыдущие периоды». Ведь у крупных лизинговых компаний доля сделок с недвижимостью в общем лизинговом портфеле составляет от 1% до 10%, отмечает Валентин Карнарук. А, например, у некоторых небольших фирм эта доля может доходить и до 40%.
«При этом даже сейчас многие лизинговые компании не предоставляют такой услуги, как лизинг коммерческой недвижимости», – напоминает Валентин Карнарук. Например, за последние два года стоимость заключенных компанией «Глобус-Лизинг» договоров увеличилась в 9 раз. В портфеле компании по итогам 2006 года доля договоров лизинга недвижимости составляла 1,7%, а в 2007 году – уже 3,5%, когда стоимость заключенных договоров лизинга недвижимости перевалила за 300 млн рублей.

Проблемы емкости

Но почему же так неравномерно растут портфели «недвижимых» сделок у разных лизинговых компаний? Дело в том, что, несмотря на большой потенциал, рынок финансовой аренды недвижимости имеет низкую емкость. Отсутствие опыта работы по оформлению сделок ограничивает предложения лизинговых компаний. Многие компании даже не выделяют лизинг недвижимости в качестве отдельного продукта, предоставляя его наряду с лизингом оборудования и автотранспорта.

Однако те специальные предложения, которые сейчас можно найти на рынке, в основном ориентированы на крупных корпоративных клиентов. Предметом лизинга здесь выступает недвижимое имущество, зарегистрированное в установленном законодательством порядке: объекты, в том числе еще строящиеся, офисные помещения, производственные, торговые и складские комплексы, а также развлекательные центры.

С учетом ориентации на корпоративных клиентов и крупные объекты, лизинговые компании предлагают финансирование от 500 000 долларов до 3 млн – 5 млн долларов. Хотя многие компании заявляют о финансировании объектов от 1,5 млн рублей, реальность подобных сделок, ввиду высоких цен на объекты недвижимости, вызывает некоторые сомнения. При этом срок договора в среднем составляет 3 – 7 лет, но некоторые компании предлагают заключить контракт финансовой аренды и дольше, чем на 10 лет. «Сравнительно небольшая длительность договоров объясняется сейчас влиянием на финансовый рынок России последствий международного кризиса ликвидности, – считают эксперты. – Он осложнил доступ небольших лизинговых компаний к «длинным» и дешевым финансовым ресурсам».

Существуют и другие сложности, которые делают работу со сделками лизинга недвижимости трудной и сужают емкость рынка. «Это проблемы, связанные с регистрацией договора лизинга и перехода права собственности на недвижимость от организации к лизинговой компании, – считает Зухра Редькович, исполнительный директор «ВТБ-Лизинг» по Северо-Западному федеральному округу. – При возврате имущества в собственность лизингополучателя также надо регистрировать переход права собственности на недвижимость».

А еще имеются проблемы с оформлением прав на землю, которую нельзя передавать в лизинг. «По Земельному кодексу не допускается отдельного отчуждения здания без земельного участка, если они принадлежат одному лицу, – объясняет коммерческий директор компании «Прогресс Нева Лизинг» Андрей Майданик. – Значит, при оформлении перехода прав собственности на землю необходимо заключать отдельный договор аренды участка с последующим его выкупом». Но по большому счету и эту проблему можно решить. «В частности, мы предлагаем совмещение сроков действия договора аренды земли под зданием с договором лизинга на само здание», – рассказывает Андрей Майданик.

Корень зла в балансе

«Проблема, препятствующая развитию лизинга недвижимости, по-прежнему все та же – дефицит объектов, пригодных для этого», – уверен Валентин Карнарук из «Глобус-Лизинга». Он считает, что и сегодня рынок коммерческой недвижимости – это рынок продавца, а значит, характеризуется недостаточным предложением и ростом цен. Продавцы ликвидной недвижимости, в том числе земельных участков, определяют условия, и конкуренция очень часто возникает между покупателями. Если они используют легальные способы оплаты, то оказываются не в лучшем положении, отмечает Валентин Карнарук. Также популярна схема, когда объекты реализуются путем продажи долей в организации – владельце недвижимости без отчуждения ее самой. «Эта схема легальна, но при ее использовании очень трудно осуществить лизинг», – рассказывает Валентин Карнарук.

Корень описанной проблемы – в несоответствии балансовой (остаточной) стоимости большинства объектов рыночной недвижимости, считает Валентин Карнарук. А чем ниже балансовая стоимость, тем меньше будут лизинговые платежи при сдаче такого помещения в финансовую аренду. Тогда как вожделенная потребителями налоговая экономия как раз и образуется за счет лизинговых платежей, которые списываются на расходы, уменьшая базу лизингополучателя по налогу на прибыль. Соответственно, чем дешевле на балансе объект, тем ниже лизинговые платежи. С другой стороны, высокая балансовая стоимость недвижимости невыгодна продавцу, который имеет в этом случае высокую базу по налогу на прибыль.

«Однако с постройкой новых объектов и реконструкцией старых увеличивается круг, где вышеуказанная проблема не мешает проведению сделок лизинга», – отмечает Валентин Карнарук. Кроме того, все большее число продавцов при подготовке объекта к продаже учитывают возможность использования покупателем таких методов финансирования, как кредит и лизинг.

Цепная реакция

Постепенно проблемы с балансовым учетом недвижимости уходят в прошлое. Эта тенденция является одним из катализаторов рынка. «Рост объемов лизинговых сделок определенного вида имущества следует за ростом рынка этого имущества и привлечением все более широкого круга покупателей, – рассказывает Валентин Карнарук. – Так, при активном росте рынка легковых автомобилей или, например, дорожно-строительной техники наблюдался и стремительный рост объема лизинговых сделок с этим имуществом. То же самое сейчас происходит и с коммерческой недвижимостью».

Рынок растет по некоторым видам недвижимости до 30% в год и, соответственно, с каждым годом становится привлекательнее для лизинговых компаний, уверен эксперт. Они активно развивают этот бизнес, предлагают свои услуги, разрабатывают специальные программы, разъясняют потенциальным клиентам преимущества лизинга. Однако как бы ни старались лизингодатели, сделать рынок лизинга недвижимости более емким им в одиночку не удастся.

«Рынок лизинга недвижимости будет развиваться, если существующие на нем схемы будут не столь сложны в процедуре регистрации и менее рискованны с точки зрения налогового учета», – уверена Зухра Редькович из «ВТБ-Лизинга».

Как это делается (реальные примеры сделок лизинга недвижимости)

Расширили партнерство

Сотрудничество «Глобус-Лизинга» и компании «Взлет» (производитель приборов учета тепловой энергии, газа и жидкости, обладающий сетью сервисных центров и представителей в России и за рубежом) по лизингу автотранспорта и оборудования продолжается с 2003 года.

Осенью 2007 года партнеры провели сделку по лизингу недвижимости. Предметом контракта стало сооружение административно-производственного назначения общей площадью 8205 кв. м. Стоимость объекта недвижимости составляла 122,2 млн рублей. Срок договора – 2 года. При этом в рамках проекта предусматривается капитальный ремонт здания. Его готовили для использования под складские и административные помещения.

Программный продукт 

Компания «Глобус-Лизинг» разработала и запустила программу финансирования приватизации нежилых помещений с помощью лизинга в Санкт-Петербурге. Программа реализуется совместно с Фондом имущества Санкт-Петербурга, который выступает продавцом недвижимости, находящейся в собственности города. Соглашение о сотрудничестве партнеры заключили еще в позапрошлом году. В рамках этого партнерства в прошлом году была проведена одна из крупнейших сделок по приватизации недвижимости в Северной столице. Комапния «Глобус-Лизинг» приобрела нежилое помещение на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга. В аукционе приняли участие 16 претендентов, а стоимость недвижимости за время проведения торгов выросла в два раза. Помещение передали в лизинг компании «Парма», которая с 2000 года арендовала его у города. Общая площадь приобретенной в лизинг недвижимости составила 256,3 кв. м, а стоимость – 32,8 млн рублей. Договор финансовой аренды заключен сроком на 7 лет.

Источник: компания «Глобус-Лизинг»