Квадратный метр лизинга. Минфин увидел в финансовой аренде альтернативу ипотеке

Минфин рассматривает лизинг жилья как альтернативу ипотеке. Если такое решение будет принято, то законодателям и представителям отрасли предстоит ответить на целый ряд непростых вопросов.

Для начала статистика.

Ипотечный бум случился в 2020 году, когда, стремясь поддержать строительную отрасль, Правительство реализовало программу льготной ипотеки под 6,5%. За девять месяцев действия этой программы было выдано более 370 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,1 трлн рублей. В 2021 году темпы выдачи сохранились: выдано 387 тыс. кредитов на общую сумму 1,2 трлн рублей. При этом средняя ставка с учетом льгот, по подсчетам аналитиков ДОМ.РФ составила 5,2%.

А вот в 2022 году, на фоне всеобщей неопределенности, на рынок льготной ипотеки вышли застройщики. Это насторожило ЦБ: регулятор увидел в кредитовании под 0,1% угрозу финансового «пузыря».

В качестве альтернативы Минфин предложил в среднесрочной перспективе перейти к лизингу жилой недвижимости.

При этом лизинг недвижимости — не самый популярный продукт. Количество компаний, которые работают в этой нише, не превышает пятидесяти, причем для большинства это разовые сделки.

По итогам 9 месяцев 2022 года портфель лизинга недвижимости у всей лизинговой отрасли составил 22 358 млн рублей. Сделки Сбербанк Лизинга в этом портфеле составили 21 506 млн рублей. И, самое главное, это всё — коммерческая недвижимость. Доля лизинга жилой недвижимости, при которой лизингополучателем выступает физическое лицо, близка к нулю.

Но в целом представители отрасли рассматривают данный сегмент как вполне перспективный. Опрос участников лизингового рынка, проведенный в телеграм-канале портала All leasing ( https://t.me/Allleasing_ru), показал, что 20% опрошенным рынок интересен в силу его размеров, 28% посчитали его перспективным после устранения правовых пробелов и коллизий. Впрочем, почти каждый пятый представитель отрасли оценивает этот сегмент как рискованный, а каждый третий видит риски при расторжении договора лизинга. На улицу людей выселять — это куда сложнее, чем автомобили изымать.

Но начнем с плюсов. Рынок автотранспорта для физических лиц не получил широкого распространения поскольку в сделке, в отличии от кредита, возникал НДС, что лишало ее финансовой привлекательности. Жилье освобождено от этого существенного недостатка.

Поясняет Ольга Беланова, главный бухгалтер ООО «Лизинг-Трейд»:

На основании пп.10 п.2 ст.149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) НДС реализация на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, что закреплено ст. 671 ГК РФ.

Договор лизинга выступает разновидностью договора аренды (ст. 625 ГК РФ).

Согласно ст.665 ГК РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Таким образом, операции по предоставлению жилого помещения в рамках договора финансовой аренды (лизинга) освобождаются от налогообложения НДС.

Указанная позиция указана и в Письмах Минфина РФ от 18.09.2019 № 03-07-07/71807, от 22.04.2019 № 03-07-11/29080, от 21.10.2011 № 03-07-07/63.

Но это не означает что лизинг может равняться кредиту по финансовым условиям. Коллеги из BFM уже подсчитали, что по калькулятору того же Сбера ежемесячный платеж по ипотеке составляет 180 тысяч, а лизинговый — 200. И это Сбер.

Кроме того, есть организационные аспекты, которые требуют решения. Например, коммунальные платежи.

На это обращает внимание директор по правовым вопросам ООО «Лизинг-Трейд» Олег Дорофеев:

— Согласно условиям договора лизинга, на лизингополучателя относятся все расходы по содержанию предмета лизинга, в том числе несение расходов по оплате коммунальных платежей.

Но большинстве случаев управляющие компании выставляют все коммунальные платежи на собственников помещений ( в нашем случае на лизингодателя), независимо от того, что имеется договор лизинга и по факту помещение передано в пользование лизингополучателю.

В связи с этим возникает дополнительные моменты по отслеживанию ежемесячных платежей их оплата и уже потом лизингодатель только сможет перевыставить такие расходы на лизингополучателя, в соответствии с договором лизинга.

За скобками остаются вопросы тарифов, которые существенно разнятся для юридических и физических лиц. Договор о предоставлении коммунальных услуг заключается с собственником, то есть лизинговой компанией. В сегодняшних реалиях это означает, что тарифы, по которым лизингополучатель будет оплачивать коммуналку, существенно выше, чем в ипотечной квартире.

Кроме того, Олег Дорофеев обращает внимание на многоэтапность сделки:

· Регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от Продавца к Лизинговой компании;

· В случае если Лизинговая компания приобретает предмет лизинга с использованием привлеченных денежных средств от финансирующих банков, то одновременно с регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество на лизинговую компанию так же регистрируется залог предмета лизинга (ипотека в силу закона) с указанием залогодержателя — финансирующего банка;

· Регистрация договора лизинга.

И это еще не все проблемы. Средний срок ипотеки в России — 15 лет. Как много рыночных лизинговых компаний могут финансировать сделки с таким сроком? А приемлемые для лизинга 5-7 лет не потянут потенциальные жильцы.

И, наконец, возможно, главный тормоз будет не в нормативных актах, а в головах. Сколько россиян решится заключить договор лизинга жилья при том, что право собственности на недвижимость все эти годы будет иметь лизинговая компания? Рассказы про шеринговую экономику не очень убедительны, когда из семейного бюджета надо изымать ежемесячно 200 тысяч рублей. Даже с автомобилями не прокатило, а тут такая сакральная вещь как квартира...

И это в рассуждениях мы еще не дошли до расторжения договора лизинга на квартиру, в которой прописаны, к примеру, двое несовершеннолетних детей.

В опросе, на который мы ссылались выше, один из возможных ответов звучал так: «Из квартиры должников при просрочке выселять? Это не к нам». Под ним, кстати, подписался каждый третий представитель лизинговой отрасли.

Благодарим специалистов компании «Лизинг Трейд» За помощь в подготовке этого материала.