Шекспировский вопрос от экономики: быть или не быть лизингу на рынке недвижимости?

В основном аренда квартиры с возможным ее выкупом встречается в практике крупных индустриальных компаний, а также управляющих муниципальных органов. Это не совсем свойственно частным лицам. Впрочем, такая форма отношений в РФ находится в зачаточном состоянии. Специалистам известны единичные случаи применения подобных правовых отношений.

По данным экспертов ГК МИЦ, предприятие «Тольяттиазот» не только успешно работает с аммиачными удобрениями, но и реализует специализированную жилищную программу, в соответствии с которой работники завода могут получить в новостройках квартиры в аренду с последующим правом выкупа.

В Нижнем Новгороде власти выделили сотрудникам местной полиции квартиры в аренду на срок до пяти лет также с правом выкупа. Некоторое время назад руководство Минрегионразвития говорило, что правительство планирует выделять квартиры отдельным категориям граждан в соответствии с социальными обязательствами только внаем или аренду с правом выкупа.

Аренда недвижимости с планируемым выкупом входит в такой формат отношений, как «лизинг», достаточно редко встречающийся на отечественном рынке. Прежде всего клиенты сравнивают такой лизинг жилья с покупкой квартиры по ипотечному кредиту. Различие между двумя этими формами приобретения недвижимости существенное, и оно касается прежде всего прав собственности.

Покупка квартиры посредством ипотечного кредита почти в тот же момент делает человека собственником этой недвижимости. Он может сразу же после заключения договора переезжать в приобретенное жилье, являясь законным собственником, и после этого выплачивать долг банку. В случае с лизингом человек становится собственником квартиры только в том случае, если он выплатил все необходимые ежемесячные платежи.

Именно в этом и кроется риск арендатора. Лизинг жилья практикуется в основном в том случае, если арендатор и арендодатель работают вместе уже долгое время, а также человек, проживающий в квартире, успел ее обустроить, давно в ней проживает и начал доверять компании, сдающей это жилье в аренду. Также не исключены случаи изначального доверия, если имеют место родственные или дружеские связи между субъектами.

Однако при существующем темпе жизни в Москве такие отношения встречаются редко. Средний период аренды квартиры в столице является достаточно коротким. Подписывая договор аренды на один год, нужно обязательно его регистрировать в госучреждениях, чего арендодатели стремятся избежать. И, как результат, квартиросъемщики часто меняют жилье. Именно поэтому прийти к лизингу российский рынок сможет нескоро. 

Для компании, которая является застройщиком недвижимости и сдает его в аренду с правом выкупа, такие сделки невыгодны по нескольким причинам. Прежде всего цену жилья компания сможет покрыть суммой ежемесячных выплат через длительное время. К тому же в аренду может быть сдан тот объект недвижимости, который уже обеспечен всеми необходимыми коммуникациями, а внутри него сделан качественный ремонт.

Если сравнивать квартиру, полученную в результате ипотеки, то собственник должен ее обустраивать сам – при покупке жилья он получает его без какого-либо ремонта. Также компании-застройщики опасаются неплатежей и судебных разбирательств, которые следуют за ними. Они не хотят сдавать квартиры в аренду с правом выкупа в новостройках: для них это также нерентабельно, так как есть определенные риски.

Программы, которые предусматривают выдачу квартиры с возможностью выкупа, обязывают строительные компании проводить ремонт в квартирах для сдачи ее в лизинг. На сегодня количество сделок по лизингу ничтожно мало, и именно поэтому не существует единых правил делового оборота в этой области.

Также отсутствует общепризнанный механизм определения ценовой политики. В случае если арендодатель и арендатор планируют все-таки совершить такую сделку, их договор должен включать элементы договора аренды и договора о покупке недвижимости.